不動産あるある・・・・・進入路が私道
不動産あるあると書きましたが、あんまりないかなあ。
でも前にもあったような気が・・・・・
例えば、この写真の奥の家の持ち主が、土地建物を売っちゃいたいと思ったとします。
この家は、写真にある道からしか入っていけないとして、この道が、「公道」なのか「私道」なのか、所有権者は誰のものなのかという問題は、非常に重要な問題です。
この写真の場合だと、以下のような例が考えられます。
- 公道（所有権者は市町村）
- 私道（所有権者は、奥の家）
- 私道（所有権者は、左の家か右の家）
- 私道（所有権者は、左の家と右の家と奥の家の共有）
- 私道（所有権者は、全くの第三者）
①は、市が無理やりここを別の用途で使うことは、現状を考えるとあり得ませんから問題ありません。
②と④は、自分が所有権の一部を持っているので、問題ないですね。
問題は、③または⑤の場合です。
この場合は、現状が道ですので、通行権はありますが、一方的に道でないものに変えられてしまうこともあり得ます。
通行権で裁判で争ったとしても、細い道にされてしまい、車が通れなくなることも、可能性としてはあり得ます。
法律的には自分の土地ではないのですから・・・・
また建築基準法上の問題もあります。
建築基準法では、一定の道幅の道路に接していないと、建物を建築できません。
こうした問題から、③または⑤の場合のように、自分に所有権がない場合は、「私道の覚書」というものをもらっておくべきというのが、不動産業者の常識です。
私道の覚書・承諾書について/私道.net
詳しくは、このサイトを御覧ください。（また丸投げ）
さて、ここにその覚書をもらっていない場合の話があるとします。
冒頭の、この写真の奥の家の持ち主が、土地建物を売っちゃいたいと思ったとします。の話に戻る訳です。
不動産業者は当然、道のことを調べますから、所有権者を調査した所、⑤のパターンであることが判明しました。
ところが、道の所有権者は、登記上の住所にいないことが判明します。
こうなると大変面倒くさいことになります。
所有権者が探せなければ、最悪この土地・建物は、新たに家の建たない土地となり、二束三文になってしまうこともあり得ます。
最近あった例では、近隣に聞き取り調査をして、土地の所有権者の息子さんの奥様にたどりつきました。
所有権者は実際には死亡しており、その息子さんも死亡していました。
つまり相続を放置したままにしてあったようです。
どうも借金があったために相続放棄をしたらしいとの情報も。
そうした関係からか、土地の所有権者の息子さんの奥様も非協力的で、相続がどうなっていたかについて、詳細を教えてくれません。
なんだかなあ。
・・・・・絶望かと思われましたが、どうやら、進入路の通行権の確保のためという名目で、弁護士を通せば、道の所有権者の戸籍、相続人を調査できるようです。（現在調査中）
でも考えてみれば、奥の家の所有権者の人も、生命線の私道の所有権者について、何の情報も持ってないというのはうかつすぎると思うのですが・・・・・
なんだかなあ。
先祖代々の土地を相続したのならいざ知らず、土地を買う時は、気を付けないことが多いなあと改めて思う次第であります。