賃貸契約っていつでも解約出来るの？
今、大型店舗の賃貸契約の交渉をしています。
貸す側は、１年以上も借り主が見つからなくて、困り果てていたので、正直喜んでいるのですが、借りてくれるとなると欲が出ます。
賃料は、多少値下げしても、長い間入居していて欲しいのは、貸主の一番切実な希望です。
で、中途解約について、どういう賃貸契約を結ぶかで、悩んでいます。
第617条
当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一 土地の賃貸借 一年
二 建物の賃貸借 三箇月
三 動産及び貸席の賃貸借 一日
2.収穫の季節がある土地の賃貸借については、その季節の後次の耕作に着手する前に、解約の申入れをしなければならない
第618条
当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。
民法的には、この辺が対応しているようですが、なんか読んでもよくわかりません。
で、まあ以下を読んで少しわかりましたけど・・・・
契約期間の定めがある建物賃貸借契約においては、中途解約条項がない限り、借主から期間途中の解約はできない。
このことについて意外に誤解されており、貸主からはできないが、借主からはできると思っている人も結構多い。
契約期間を定めた契約は、借主は借りる権利があるとともに借りる義務もあり、期間途中で一方的な解約はできない。
ただ、借主が建物を必要としなくなったのに、絶対に解約できないのは不合理であるため、世間では一定の予告期間付きで中途解約条項を設けることが多く、これは借主に有利であるため有効な約定である。
で、結局実務的には、解約出来るように、中途解約条項を設けるのですね。
で、細かく調べて見ると、借地借家法に以下のような規定がありました。
第27条
1.建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
2.前条第2項及び第3項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
特別法は一般法に優先するのが法律の原則ですので、借地借家法が優先されるとして、基本的には6ヶ月前に申し出れば、解約出来るというのが原則のようです。
ところが中途解約に関する条項に細かく記載されたり、中途解約に対する違約金を契約書に入れていると、これがまた違ってくるようです。
特に、貸主側とすれば、予定の賃貸契約期間より、短く賃貸借契約が終わってしまわないように、中途解約の場合の違約金について、契約書に記載したくなります。
携帯電話だって2年縛りですからね。（関係ない？、でも気持ち的には一緒。）
じゃあ、めったやたらに中途解約の違約金を決められるかというと、やっぱりその辺は契約書で決めても、多数裁判になっており、判例も出ています。
東京地裁平成8年8月22日判決
この事案は、期間4年の建物賃貸借契約を締結した賃借人が、10か月で解約し、賃貸人から3年2カ月分の賃料相当額の違約金を請求されたというものです。
裁判所の判断は、以下のとおりでした。
「期間途中での賃借人からの解約を禁止し、期間途中での解約又は解除があった場合には、違約金を支払う旨の約定自体は有効である。」
「しかし、違約金の金額が高額になると、賃借人からの解約が事実上不可能になり、経済的に弱い立場にあることが多い賃借人に著しい不利益を与えるとともに、賃貸人が早期に次の賃借人を確保した場合には事実上賃料の二重取りに近い結果になるから、諸般の事情を考慮した上で、公序良俗に反して無効と評価される部分もあるといえる。」
「約3年2か月分の賃料及び共益費相当額の違約金が請求可能な約定は、賃借人である被告会社に著しく不利であり、賃借人の解約の自由を極端に制約することになるから、その効力を全面的に認めることはできず、1年分の賃料及び共益費相当額の限度で有効であり、その余の部分は公序良俗に反して無効と解する。」
要するに、解約されたからって、あんたまさか１年以上も開けっ放しになって、新たに貸し出せないこともないでしょうっていう判決ですね。
ということで、まあ目安１年っていうのはあるのでしょうけれど、契約書は、民民のものですから、５年とか１０年とかいう契約事例は、たくさんあるんでしょうね。
今回の貸主もやっぱり３年分位は違約金欲しいなとは言っています。
借り手有利のこの時代、大家さんもなかなか大変ですね。なんだかなあ。
