登記が優先て言うけれど
登記（とうき）とは、法に定められた一定の事柄を帳簿や台帳に記載することをいう。
一般には権利関係などを公示するため法務局（登記所）に備える登記簿に記載すること、又は、その記載をいう。 不動産登記、商業登記、船舶登記などの種類があるが、単に登記というときは、不動産登記を指すことが多い。
不動産取引の場合、売買契約は意味を持たず、登記をして初めて、土地の所有権が誰のものなのかということになります。
つまり売買契約をして、登記をしていなければ、所有権は移転していないことと同じ意味になります。
民法第177条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
ところが、長い年月放置しておくと、それがそう簡単な話ではなくなってきます。
例えば、Aさんは土地の一部を県に寄付しました。県はその土地を歩道にしました。30年後Aさんは死んでBさんが土地を相続しました。
ところが、県が再三、登記の協力を依頼していたのに、なぜかAさんは協力せず、現在に至っていたとします。
Bさんからすれば、登記していないから、その歩道も自分の土地だ！と言いたいところです。
民法177条からすれば、そうなります。
しかしながら、
- 歩道にしていたために、そこを通行する人が多数いる。（通行権）
- 長い間県の管理下に置かれていたために県の土地になってしまう。（時効取得）
等々、様々な可能性が発生します。
結果、道路部分はBさんの土地であると認められても、自分で勝手に利用することができない可能性が高くなります。
土地の権利関係は難しいですね。